8月10日-13日，2016博鳌房地产论坛在海南举行。在论坛中，著名经济学家贾康表示：“房地产的黄金时期过去了，新的白银时期行将到来……赚钱不像黄金时期那么容易，但依然是含金量很高的时期。”

三十年来一路高歌猛进的房地产行业需求再一次重新动身。值得一提的是，笔者留意到，此次论坛嘉宾阵容不乏以持有型商业为代表的新权力房企，如专注高端商业地产的恒隆、以“资产管理+房地产基金”形式著称的凯德置地，以及刚获评“2016中国最具投资价值地产企业”的广州凯华城等。

“多元化”与“转型”是房地产市场近年来呈现频率最高的关键词。由高周转、范围化的销售型形式，转向高效率、重运营的持有型形式，似乎也成为房企最主流的转型方式，但是能否每个转身都好事多磨？能否每一家企业都合适持有型运营？或许，能够从那些未雨绸缪的“先行者”身上，找到可自创之处。

持有型之“重”

相较于“短平快”的住宅开发，重资产的持有型物业，中心在于“长期持有”，运营形式上“只租不售”。因而，项目前期的市场调研、选址、硬件设计、工程质量等影响长期运营的要素，也将远远复杂于打造住宅项目，能够说持有型压力之“重”表现在方方面面。

首先是选址。商业地产项目一经落位，将来一段时间内的运营内容、交通物流、公共配套等也随之肯定，能够说正确的选址是持有型地产胜利的根底。如持有型运营的模范企业新鸿基，其在内地的开展战略不断都很明晰，就是盘绕北京、上海、广州为中心展开业务。新鸿基地产有限公司首席代表、北京APM购物中心总经理蔡志强在承受媒体采访时曾表示，投资一个大型商业项目需求前期的大量调研，“特别是商业项目，地段的请求很苛刻，必需是像北京王府井、上海淮海路这样的成熟商圈，或者是将来比拟有开展前景的新区，比方当时的上海浦东”。

其次，建筑规划与设计能否具有前瞻性、能否能满足目的商户长期开展需求，也是持有型企业需求面对的一大课题。以广州凯华城的旗舰项目——广州国际轻纺城为例。早在项目建立之初，广州国际轻纺城便停止了长时间的设计与规划。“我们用一年半时间做调研，理解客户的实践需求，换来了能满足其需求并历经十年不过时的设计”，凯华城担任人引见道。据理解，广州国际轻纺城是中国纺织业内顶尖的主题商城，聚集了纺织品业界近3000家品牌商户进驻，其中不乏面辅料行业的上市公司。

持有型之“慢”

做一个持有型的商业项目是需求时间的磨炼。有业内专家指出：“一个长期持有的商业项目建成开业只是开端，持续的运营、改造、晋级则最考企业功夫，需求大量的专业人才、运营经历及时间本钱。”

以太古地产、新鸿基、恒隆为代表的持有型香港房企，在内地打造的标杆性商业地产项目，均以“慢工出精品”而出名：成立于1972年的太古地产，目前在中国内地的项目只要5个，其中广州太古汇项目，2001年拿地，直到2011年才开业。恒隆集团主席陈启宗在承受媒体采访时也曾表示，打造商业地产的过程不能稳扎稳打。“我能够十八个月从买地到盖好，但能够保证这绝对是渣滓！是好东西我最少要五年，还不包括买地的时间！”

生长于广州的凯华城，同样如此。作为1997年成立于香港的凯华集团有限公司之全资子公司，广州凯华城房地产开发有限公司 于 2001年初胜利投资了广州国际轻纺城项目并持续运营至今。直到2014年，才投资了第二个项目、位于珠江新城的超甲级写字楼——凯华国际中心。

“作为持有型企业，不应自觉求快，我们只选择适宜的时机。”凯华城担任人引见道，“我们需求把精神放在已有的项目中，以慢开展换质量，由于一个项目的建立运营太需求时间与耐烦。”据记者理解，在硬件之外，广州国际轻纺城在软件配套及增值效劳上也精心规划：经过增设银行、餐饮、物流、检测等环节，保证商户生意往来及日常需求处理的便利；此外，广州国际轻纺城不断在推进数字化、信息化、品牌化和展贸化等转型举措，以顺应不时变化的市场需求。

以“慢”为快的匠心运营，也得到市场的认可：即使在2013年至2015年经济构造转型，纺织业遇到阻力的状况下，广州国际轻纺城的租金仍持稳步上升趋向。

持有型之“机”

作为资金密集型的房地产行业，融资永远关乎企业开展命脉。而持有型商业的“重”与“慢”，更需求长期、稳定的资金支持。印力集团董事长丁力业以为：“商业地产最重要的一个环节就是打通资本市场，行业特性必定企业必然是重资产型，不与资本市场打通，可持续开展将会有很大的应战。”

随着证监会新的《公司债发行与买卖管理方法》出台，不断搅扰持有型商业地产运营商的资金压力得以缓解，政策助力使持有型商业取得长期低本钱资金融资成为可能。

数据显现，2016年房地产业的发债增速尤为突出，上半年发行范围已达去年同期的6倍，均匀发行利率4.7%。截至8月1日，房地产业发债889只，发债总额迫近8000亿元，曾经大幅超越去年全年6751.73亿元发债总额。

其中，持有型商业地产运营商的表现尤为抢眼。2016年万达集团已发行六期AAA级公司债，共250亿，票面利率在3.2%-3.95%之间；世茂股份发行的两期AAA级公司债，其票面利率分别为4.3%和4.8%；兆泰集团两期AA级5年期公司债，票面利率分别为4.93%、4.18%；国华置业首期AA级5年期公司债票面利率4.25%；广州凯华城AA级首期5年期公司债票面利率更落在询价下限，仅4.0%。

就初次发债状况而言，凯华城的公司债综合指标已远优于同类房企和局部上市房企。可见，销售型物业毛利率下滑趋向中，持有型商业物业愈发成为投资者寻求长期稳定投资报答的重要标的。据理解，凯华城首期公司债取得8倍超额认购，拟在10月发行范围14亿元的第二期公司债。

而在充沛表现市场价值的二级市场交投中，以上优质的持有型企业同样取得追捧，市场认购热情高涨，债券收益率下行成为主趋向。截至9月19日收盘，万达所发行的共六期公司债收益率降落至3.29%-3.67%之间；世茂降落至4.18%；兆泰两期降落至4.18%和3.77%；凯华城则大幅降落至3.5%。

随着“L型”经济新常态的启幕与房地产行业“黄金时期”的逝去，范围已不再是权衡房企的独一规范，考验产品质量与资产运营才能的时期正在到来。看似“重”与“慢”的持有型企业们，正以本人的步伐稳健行进，他们或将迎来“最好的时期”。