在出售方针高速增加的一起，开发商土地储备过少，或许土地储备过多导致的负债率攀升，都为公司下半年或许下一年的成绩继续高增加埋下危险。“地王”频出，业界普遍以为，将来一年房地产商场将呈现新一轮的调整，这也让高增加变得反常困难。另一方面，职业的高速增加，也让那些原来战略对比保存的公司，在新一轮的职业竞赛中面临更大压力。许多之前为了确保财政稳健而没有高负债扩展的房企，会不会由于过于保存而被被迫洗牌？

面临职业未有之变局，房企的战略决策变得极为重要，下一步，应当是寻求高增加，仍是安全保险？关于不一样规划的公司，什么样的战略才是最好战略？

“本年做到3000亿元规划，完全没有问题，乃至还将超额完成，由于有土地储备做支撑，将来几年仍能保持这么的水平。”近来，在恒大集团2016年上半年成绩发布会上，恒大集团董事局副主席夏海钧这么表明。

恒大总财物规划进一步扩展，变成国内首家撞线万亿级的公司。到2016年6月30日，恒大总财物达9999.2亿元，较2015年年底上升32.1%，规划已跃居全国第一。

包含中海、碧桂园、恒大、融创在内的房企都在进步全年出售成绩，全职业现已有两家房企的全年出售成绩会定格在3000亿元以上。

好像一家开发商行政总裁所猜测的那样，房地产正在进入寡头的年代。这也因而变成许多本年踏空房企的噩梦，由于太慢，或将被别的公司吃掉。

得土地者得全国

尽管恒大的土地储备现已超越1.8亿平方米，融创的土储有望到达4500万平方米，但大都开发商的土地储备难以支撑将来的继续增加，这些相对保存的房企面临新一轮洗牌的命运。

出售爆棚，房企加速开工，土地储备压力加重。安全证券8月的研讨报告显现，上半年，上市房企出售产品等收入同比增加51.8%。同期，上市房企全体去化周期创2009年以来新低，由2015年底的3.1年下降到1.98年。

另一方面，为维持高速增加的出售成绩，房企纷繁大幅提高开工量。万科、保利、金地上半年新开工同比分别增加64.6%、26.9%和21.9%，金地更是上调全年开工方针。

金地华东区域一位内部人士向记者泄漏，公司参加的土地拍卖会许多，但因溢价较高收成较少，本年以来，许多的精力转向了二手土地商场，现在已有收成，但土地拓宽的压力依然很大。

房价屡创新高，产品住所库存屡创低点的姑苏，地价高涨，“地王”频出，但仍未能阻挠泰禾、鲁能、白发、东原、祥生和国瑞等房企挑选在2016年进入姑苏。

关于其中的要素，上述金地内部人士以为，关于一有些中小型房企而言，一线城市总地价高，会有资金压力，而自上一年以来热门二线城市楼市的表现，让更多公司挑选进入，也使得竞赛加大。

面临姑苏的土地商场，有姑苏房企出资负责人曾向记者表明，“公司面临生死存亡，更情愿高价拿地。”即便如此，姑苏的地并不好拿。到现在，该人士地点公司，本年仅在姑苏高新(9.830, 0.07, 0.72%)区竞得一块住所用地，规划建筑面积19万平方米。

据记者不完全统计，到8月20日，龙湖以及正荣都11次参加上海经营性土地的揭露拍卖，但均未有暂获；无独有偶，金茂、大名城、远洋、九龙仓等房企也屡次呈现在上海揭露土地商场，但均未能竞得土地。

适度运用出资杠杆成要害

土地是房地产公司的粮草，公司对城市的把控和项目的规划则像是行军中必不可少的战术、战略，这些要素一个都不能少。

高杠杆已被广泛运用在房地产公司的出资端，有些公司乃至在保证金阶段即运用杠杆，并在上半年取得了快速增加。中南建造的一份文件指出，可以借到低廉资金的周期也就3年。在这一布景下能借到越多的钱，越简略获得成功。

不可否认的是，现在的方针端现已在收紧居民端的信贷杠杆，公司端收紧的趋势也更加显着。

8月31日，房价上涨较快的厦门和武汉，纷繁上调房贷首付比例，收紧居民端借款；此前，南京、姑苏现已收紧借款方针。

公司端信贷已有收紧痕迹。有媒体报道，兴业银行高管在2016年中期成绩沟通会上表明，在房地产信贷方针方面，进行总量办理，不介入“地王”项目，严格控制杠杆比例。

早前，浦发银行高管在2016年中期成绩发布会上相同表明，“在方针层面，咱们不介入‘地王’项目，对这个领域严格控制。”

相同的判别来自中信建投，该组织在近来的一次电话会议中提到，高杠杆现已导致监管层的留意，有收紧的趋势；受方针层面影响，资本商场对将来商场的预期是缺乏的。

本来，早在上一年，已有组织开端翻开缩短的实际行动。歌斐财物房地产（出资）基金公司合伙人王雪泉在承受记者采访时曾表明，公司现已缩短房地产增量商场的战线，而传统含义的增量商场多被以为是住所商场。

关于缩短的要素，王雪泉以为，房地产增量商场价格上升速度过快。其泄漏，现在，歌斐财物关于增量商场基金存量规划已缺乏200亿元，是2014年高峰期的一半。

盯上存量土地商场

土地资源是房地产开发公司行军交兵的粮草，戎马若动，必然粮草先行。揭露商场以外的存量土地和城市更新变成公司拿地新的拓宽方向。

景瑞地产一个团队18个月拿下9宗地，这么的战绩令人羡慕。值得留意的是，这些土地无一来自揭露招拍挂商场，而是并购端。

景瑞地产商场研发及品牌办理基地总经理耿俊峰在2016博鳌房地产论坛时期对外表明，景瑞地产回归一二线城市时，并未将悉数精力倾泻于揭露商场，而是重视到了并购端。

当一线、二线城市逐步进入存量商场，土地新增供给削减，存量土地和项目不仅仅是简略的土地拓宽了，乃至承载着一个公司扩展乃至存活的战略。

“郑州旧改之王”升龙地产的一线扩展之路便是通过存量项目翻开的。升龙集团副总裁郑州区域总裁肖浩燃对外表明，本年将要点发展上海区域，现在已圈定了两个项目均是城中村改造项目，且是合资方法。

升龙地产上海公司出资拓宽有些相关人士向记者证实，公司此前确实重视揭露土地商场，但未有收成，现阶段现已转移到并购端了。

试图绕道存量商场的还有创始置业。在创始置业半年成绩会上，公司高管泄漏，深圳为新增规划城市，本年会进入。在进入方法上，该高管一起表明，既会参加招拍挂，也会思考有些旧改项目。

据记者了解，现在包含金地、龙湖、万科等公司在内，均加大了对存量土地商场的重视，有些公司乃至新增专门的并购团队。

到热门城市出资

商场更会集，中小公司的比例在被蚕食，规划二线城市将是翻身之策，有业内人士如此评估当前的房地产商场。

记者不完全统计，本年至今，上海成交的34宗住所用地（除掉动迁用地）中，有12宗土地总价超出30亿元，19宗土地总价超出20亿元。

一线城市的高门槛将有些中小公司面向二线城市。一线城市项目总价高挡住了很多中小公司，近来几年，包含闽系房企和一向活跃于三线城市的房企纷繁涌向热门二线城市。

关于该种景象，易居研讨院智库基地研讨总监严跃进以为，尽管热门二线城市地价处于高点，可是二线城市的工业和人员流入一向被看好，相关于地价较廉价的三四线城市，危险较小；尽管一线城市的危险更小，但一线城市的门槛太高，将来将更多是大公司的战场。

现实确实如此，本年以来，合肥、南京、姑苏、天津等地本年迎来许多新晋公司。泰禾、祥生、鲁能、白发和东原均在本年的高点挑选进入姑苏商场。

安全证券数据显现，本年TOP10公司商场占有率由2015年底的11.3%提高至12.9%。龙头房企依托强壮的运营才能和灵活的战略规划，继续扩展商场比例。

严跃进表明，热门城市的门槛均在增加，假如公司此刻不能趁机扩展，将来公司的商场比例将进一步被大公司乃至是中型公司蚕食。

但严跃进也提示公司，应加速回流现金。近期方针收紧趋势益发显着，特别是有些热门城市现已收紧借款，也有银行表态收紧开发贷的情况下，高杠杆公司应当加速回笼资金并适度下降杠杆，以对应也许的方针危险。