关键词一：无人区

中国地产行业已经进入“无人区”：

就规模而言，万科等成为世界最大房企后，要找到新的学习标杆已经很难；

就时代而言，人口红利、货币超发、城镇化等“黄金10年”的真正动力，逐渐消失或减弱，必须要找到新的发展动力，这个无法学习别人；

就房价而言，房价收入比、房屋租售比等数字已经没有先例，比如房价收入比，已经远远超过国际上8—10倍的警戒线，没有人知道安全的边界在哪里；

就理论而言，国际通用的房地产18年大周期等在我国已经被证明不成立，楼市几乎成了无法预测的市场。

关键词二：跌破8%

从数据来看，地价太高，是房企利润下降的主要原因之一。

此外，大房企在地产市场所占规模越来越大，他们在竞争中急速扩张，而利润和规模扩张几乎是不可兼得。

关键词三:调控

按照多位地产大佬的判断，最新的调控完全不同于以往任何一次调控，大家要对此有充分的心理准备。

1、因城施策，不但一二三线的政策不同，同一类城市的政策也不同。

比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市，因为离上海近，也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化，而不是看属于哪一线。

2、层层加码，不达目的誓不罢休。

上海、深圳这样的城市，下一次重手，隔几个月还没缓过来，再来一次，这在以往是不可能的。

3、立体化，限贷、限购、限价，一起上，几乎穷尽一切手段。

关键词四：地王

2016年，层出不穷的地王让整个地产界的高潮一轮接着一轮。面粉贵过面包，楼面价高于周边二手房房价，调控加码后，许多之前买地王的房企正忙着卖地王或者搞合作开发，以降低资金压力。

买地王的房企有两种，一种是知道自己为什么拿地王的，另一种是跟风的或手里没地了被迫的。跟风的、被迫的现在基本都出现危机了。

知道自己为什么拿地王的，有两类。其中一类是战略性拿地的，为了进入一个新的城市或者区域，不惜代价。

另一类，则是部分融资成本特别低的国企，因为在专业方面没有优势，采用了一种极端的战术--------通过造地王，把融资成本低这一优势变成不可逾越的护城河，以时间换空间，用金钱战胜专业。

一旦他们在一个区域炒出了地王，就灭掉了很多民营企业的专业优势：

关键词五：分化

同样是三四线，对有的人来说是天堂，对另外一些人来说则是地狱；同一块地，别人拿到赚大钱，你拿到就会亏死。各房企的选择已经出现了严重的分化。

分化的背后，是房企本身的积累不同、优势不同。

总的来说，房企有9个大的分化：

1、强弱分化。百强占据了地产市场的半壁江山，排名靠后的百强整个集团的规模，赶不上排名靠前的巨头们一个区域的销售额。

2、去一线还是三线。融资能力强的企业，在一线就没有问题；控制成本能力强的企业，在三线就没有问题。

3、要规模还是要利润。

4、集中还是分散。对于区域巨头来说，这个问题其实没有选择，必须集中，才能和巨头对抗。而巨头必须分散，否则规模扩大到一定程度会出现自己和自己竞争的情况。

5、主要做刚需、改善还是做豪宅。改善、豪宅市场会越来越大，乃至成为主流，这是共识。这个分化里面最大的问题，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。

6、做标准化产品还是个性化产品。企业越是规模大，越是要标准化，企业越是规模小，越是要个性化。规模大的企业，标准化后可以降低成本、提高质量。而用个性化的产品，去对抗大企业的品牌，则是未来小房企的生存之道。

7、外在硬件还是内在软件。硬件的房屋，只能满足人的基本需求。人的社交需求、自我实现的需求、信仰的需求等等，都是硬件无法满足的，需要做社群、做组织等去满足。

8、集权还是分权。集权的房企最大的问题，在于如果老板战略错误，是没有纠错机制的。

分权的房企最大的问题，在于效率有时候会有问题。

9、家族企业还是公众公司。家族企业一般不用担心“野蛮人”。但公众公司可以引进各种专业人士，通过投票，最终来做出一个相对理性的抉择，家族企业不能。

关键词六：收购

过去几年，中国的地产市场，是越来越集中的，不过，通常是百强收购中小房企。2016年的新情况是，巨头对巨头下手，百强对百强下手。

2016年比较大的收购事件有：恒大收购万科9.452%股权，这是在宝能之后杀出来的程咬金；万科并购印力96.55%股权；安邦收购中国建筑5%股权；中海并购中信地产；保利收购中航地产；绿地收购协信40%股权；融创收购金科16.96%股权；融创收购融科；中民投收购亿达53.02%股权；4月恒大收购嘉凯城52.78%股权，结果年底又把嘉凯城卖给了融创。

关键词七：转型

房企们都在转型。

首先，就产品来说，不管是一线二线还是三线，刚需转改善是大趋势。

刚需房最大的优势，在于价格。但今天地价已经这么高了，做的刚需房的价格肯定便宜不过二手房。

转型做服务以后，之前的地产主业也可以获得支撑，比如服务升级后，老带新比例可以提高，而产品本身也可以根据客户意见不断进化。

关键词八：创新

2016年地产领域的创新，可以归纳为三个“房地产+”

首先是“房地产+人文”。

核心是针对消费升级需求，给客户诗和远方。要满足客户升级的需求，我们需要提供“硬件+软件”的服务，从提供“房子”到提供“生活方式”，比如阿那亚；体验式商业中的博物馆加商业、书店加商业，也都是“房地产+人文”。

“房地产+人文”，复制起来有难度，你复制得了这个形式，复制不了骨子里面的基因。

其次是“房地产+科技”。

比如“智慧工地”，用BIM在设计阶段把整个建筑给数字化等等；再比如智慧案场，大数据帮助销售；智慧社区，制造能和人互动的房子等等；智慧经营，为客户画像，用客户大数据指导产品、营销、服务等经营行为。

最后是“房地产+金融”。

目前房企在拿地融资、工程款、前期认筹、首付、按揭等各个环节都有痛点。移动互联网下，地产各类场景和交易环节信息和数据沉淀，让各类机构、个人的信用实现对称。为地产企业、供应商、购房者和持有房产的小业主服务的“新金融”，将让80%的企业和个人能够拿到钱来操作自己的业务。

关键词九：存量房

2016年，是中国地产市场从增量市场转向存量市场的关键一年。各种长租、短租公寓，各种孵化器，各种利用存量房做出的办公、商业、园区产品纷纷出现，而且逐渐成熟。

2016年我国新房的销售总额可能会到10万亿，但不会一直持续增加，未来还会萎缩。房地产真正的未来，在于现在150万亿，未来还会继续增加的存量房。

2016年，70年后产权续期的法律安排，被中央反复提到。未来，一系列与产权有关的法律法规将出台。产权将分割成以下一些权益。

未来，房产不但能买卖、能抵押，还能变成金融产品，同一套房屋产权的拥有者可以是许多人，房地产与新金融将紧密的结合在一起。

围绕着房子和业主的各种服务，将诞生众多的新行业和至少几百家独角兽企业。相信许多未来的独角兽已经在2016年进入市场。

10年以后，也许地产人将失去几万亿新房市场，但我们将赢得几百万亿的稳定的存量市场。

关键词十：下半场

中国的地产，正面临着30年来未有的大变局。2016年是一个分水岭，以本次调控为一个标志性的事件，上半场的一些根本制度和逻辑将变化，中国地产将进入下半场。

在下半场，存量将取代增量、服务将取代开发，成为主流。

地产上半场的红利有以下一些，正在逐渐消失：

1、资本杠杆红利，因为政策变化而消失

上半场，开发商的资金第一靠贷款等融资，第二靠预售，有1个亿资金就敢做100亿的项目。

最近，政府要求开发商必须用自有资金拿地。而预售制度，很有可能会在未来两年终结。这个红利就消失了。

2、城市发展红利，逐渐衰减中

在郊区买一块地，10年不开发，城市扩张后，土地价值增长10倍，这是过去的逻辑。

中国的城市化还可以有多少年才到顶，业内意见不一，但大家都同意的是，相关红利在衰减。10---15年后会很弱。

3、人口红利，有中断的风险

城市人口持续增长，房价持续上升。未来一些年，这个逻辑在一二线城市这个可能仍然成立。

但就全国来看，可能不一定。因为计划生育等原因，城市人口增长逐渐变慢。现在虽然出台了放开二胎等政策，但起效需要时间。

信息来源于网络