据悉，国际第一例买卖所挂牌的契合国际规范的贸易物业按揭支撑证券（CMBS）产物——“高和招商-金茂凯晨专项资产治理方案”取得上海证券买卖所拟赞同挂牌让渡的无贰言函，并在8月24日刊行胜利。该产物范围高达40亿元，发明了资产证券化产物最低刊行本钱的记载，3年期优先级本钱仅为3.3%。

对此，有业内子士对记者表现，此次金茂高和联手落地国际首单买卖所CMBS，将开启和减速推进万亿贸易地产金消融时期的到来。而国际最大的贸易地产基金高和本钱将担负该产物的项目布置人和买卖参谋。

CMBS是一种不动产证券化的融资方法，将单个或多个贸易物业的典质存款组合包装构建底层资产，经过构造化设计，以证券方式向投资者刊行。

开启万亿级市场

CMBS对贸易地产有多主要？住建部政策研讨中间主任秦虹此前就曾表现，贸易地产的运营特殊需求资产证券化的支撑。起首，资产证券化知足贸易物业开展所需求的临时资金，有利于进步运营程度和最大化地晋升贸易物业的价值；资产证券化完成了浩瀚投资者的介入和选择，构成了无效的鼓励机制，有助于优质物业和资产治理人锋芒毕露；资产证券化疏散了投资人投资贸易地产的风险，增进行业的波动开展。

说起贸易物业的证券化，人们平日会想到REITs。假如说REITs是贸易物业权益类证券化的皇冠明珠，CMBS则是贸易物业债项证券化的王牌，与REITs相映成辉。可以复杂的类比，REITs是让贸易物业的权益证券化并活动起来，而CMBS则将贸易物业的债项工具证券化并活动起来。

清华大学国度金融研讨院研讨员郭杰群以为，REITs受阻于监管律例和税收政策，比拟之下，CMBS是愈加可行的形式，国际银行曾经刊行了多种对公信贷产物，司法情况和税收情况绝对来说比拟成熟。

数据显示，美国REITs的范围为约1万亿美元，而其CMBS的市场范围也达8000亿美元。依据盘算，CMBS在中国将是一个数万亿元级的市场。

此外，贸易物业若何去库存或许存量盘活是相干部分的痛中之痛；诸多地产公司倡议的所谓“轻资产化”则是去库存在微不雅层面的表现。

中国金茂CFO江南以为，CMBS将会大大丰厚开辟商持有贸易物业的融资工具，优化融资本钱和本钱构造。因为该项融资工具对应到资产层面来掌握杠杆率，实践上是一个稳健的融资工具，与地方去杠杆去库存的肉体是分歧的。依据金茂在海内本钱市场的经历， CMBS的开展也将会进一步推进REITs的落地。中国金茂将会积极发扬本身持有物业和本钱市场的经历和优势，推进贸易物业的金融立异。

高和本钱履行合股人周以升以为，贸易地产去库存或许房企的轻资产需求有三个需要前提：一是运营才能的社会化；二是资产支撑的信誉工具的开展，也即资产证券化；三是社会化/机构化权益类资金的进入。

同时，从近期来看，CMBS更能处理开辟商火烧眉毛的活动性成绩，有助于盘活存量，而久远来看CMBS将会成为REITs落地和大开展的推手。

“一言蔽之，贸易物业资产证券化，特殊是以CMBS为代表债项证券化的开展，才是贸易地产存量盘活，去库存，轻资产的症结，是开辟商轻资产战略的接引者。”周以升说。

资产效劳商和特别效劳商成症结

证监会债券监管部闫云松以为，CMBS在东方作为成熟的贸易地产融资工具，曾经有40年的经历，阅历屡次经济危机的考验，成为与REITs不相上下的融资种类。在国际推行和落地该产物对贸易物业存量盘活和去库存有主要意义，然则需求充沛自创国外CMBS的经历和经验，构成完美的产物管理构造，针对资产证券化市场，证监会一直以将防控市场风险作为任务的重中之重，持续存眷杠杆率及各项操风格险，催促中介机构失职履责，以便推进行业继续安康的开展。

而与银行存款“银行-融资方”的双边买卖分歧，CMBS作为买卖所挂牌的多个投资人介入的证券化产物，必需有自力的第三方资产效劳机构来停止风险监管和资产治理效劳，不然便会酿成无主之物，这是CMBS的中心要素。“资产效劳商实践上就是为资产证券化的全部流程，包含前端资产的组建、挑选以及存续期的信息披露和资产治理供给专业效劳的脚色。”上海证券买卖所债券营业部贺锐骁表现，“第三方资产效劳商的呈现能加强资产证券化产物破产隔离的后果，可以供给根底资产效劳的专业化分工、进步挑选的效力，同时可以进一步晋升投资者关于产物的认知度。该脚色实践上是CMBS产物的风险掌握枢纽，特殊是假如该效劳商可以认购劣后级，将会晋升产物的公信力，协助市场完成自我的驱动和安康开展。”

正如原喷鼻港证监局主席、中国证监会国际征询委员会委员、中国资产证券化论坛主席梁定邦在2016年中国资产证券化论坛上的指出，“中国资产证券化市场要开展，要市场化，症结是要有人看法风险，领取风险和治理风险，才干构成一个市场化的平台”。

有剖析师指出，此次在监管层和买卖所的鼎力支撑和业界的推进下，中国第一单CMBS产物就引入了资产效劳商和特别效劳商的脚色，吸取国外成熟市场的先辈经历，关于行业的安康开展无疑长短常无益的。

据理解，高和本钱是国际第一家也是今朝范围最大的贸易地产私募股权基金，专注于北京上海等中心物业的掌握性收买，总共已投资11宗项目，累计投资超越240亿元。其贸易形式相似黑石的“Buy-Fit-Sell”形式，善于收买价值低估的物业，经过资产治理晋升物业价值，然后出售加入。今朝曾经加入7宗项目，房钱均匀晋升40%-200%，其加入基金年化收益率均匀超越40%以上。同时，高和本钱多年来着重于发扬其资产治理才能和投资才能，专注于贸易物业资产证券化范畴。

对此，有业内子士指出，跟着贸易地产证券化立异的深化，地产行业真正进入完整分歧的新阶段，资产治理和金融立异将成为存量时期生活的症结才能。